אין להירתע מהוספת יחידות דיור על פי תמ"א 38 בבניין קיים

בבניינים רבים, בעיקר אלה אשר יש בהם יותר מאשר 4 קומות, ישנו חשש גדול מפני ביצוע שיפוץ וחיזוק מבנה על פי תמ"א 38 בשל תוספת יחידות הדיור. משמעות הוספת 4 יחידות דיור יכולה להיות משמעותית לגבי החיים המשותפים של דיירי הבניין.

בבניינים בהם ישנן הרבה קומות, מדובר בעניין שאין להקל בו ראש. אולם, באמצעות ביצוע התאמות בבניין, כגון הוספת מעלית לבניין, אפשר לבצע את השיפוץ באופן שאיננו מכביד יתר על המידה על החיים המשותפים בבניין.

התמונה הגדולה, התמונה הקטנה  והשיפוץ

התמונה הגדולה היא כמובן הצורך הדחוף בשיפוץ מבנים בישראל, כדי שאלה יעמדו בתקנים הישראלים, לפחות, לעמידות בניינים בפני רעידות אדמה. המדובר בשורה של צעדים, אשר יש בכוחם למנוע התמוטטות בניינים במקרה של רעידת אדמה משמעותית, נוסף על שיפוץ כללי של המבנה כדי להבטיח את חסנו. הרבה ביקורת נאמרה על התכנית, אולם בסופו של דבר עדיין מדובר באמצעי העיקרי העומד לרשות בעלי הדירות לצורך מיגון דירותיהם והבניין בפני נזקי רעידות אדמה. אם מוסיפים לכך את העובדה, כי רוב הבניינים בישראל אינם מבוטחים בפני רעידות אדמה, משמעות הדבר היא כי הסיכון לאבדן הנכס כולו במקרה של רעידת אדמה משמעותית גדול.

התמונה הקטנה היא כמובן ההשלכות המיידיות שיש לביצוע שיפוץ בקנה מידה כזה על חייהם של הדיירים – במשך ביצוע השיפוץ, לאחריו, כמו גם ההשלכות הכלכליות של השבחת הנכס עליהם (מס שבח, ארנונה גדולה יותר בדירות שהורחבו וכו'); לבסוף ישנן גם השלכות ישירות יותר על איכות החיים בשל תוספת יחידות דיור בבניין. כל אלה, יש בכוחם להשפיע על כדאיותו של שיפוץ על פי תמ"א 38 בעבור בעלי הדירות ובעבור דיירי הבניינים.

מול כל אלה, הסיכויים וההטבות שמוענקות במסגרת תמ"א 38 הן משמעותיות ביותר וראוי לשקול אותן. לעתים כדאי לסבול שיפוץ של כמה חדשים, כדי להשיג את השבחת הנכס ואת חיזוק המבנה. חשוב להבין, כי למרבית הבעיות שיכולות להיווצר כתוצאה מהוספת יחידות דיור למבנה קיים יש במסגרת תמ"א 38 פתרונות טובים וראויים: הוספת מקומות חניה, הרחבת שטחים משותפים, וכאמור גם הוספת מעלית נוספת במקרה הצורך. במבנים אשר אין בהם מעלית כלל, ניתן לבצע הוספת מעלית וזהו יתרון חשוב בפני עצמו. ממילא, על פי חוק נדרשת הוספת מעלית בבניינים אשר הם מעל 3 קומות.

ביצוע השיפוץ גם בהסכמה של 51% מבעלי הדירות

פרויקטים רבים של שיפוץ בניינים על פי תמ"א 38 לא יוצאים לפועל כיוון שבעלי הדירות אינם מסכימים לביצוע השיפוץ. תמ"א 38 מאפשרת היום לרוב בעלי דירות בבניין מסוים לכפות ביצוע שיפוץ על פי תמ"א 38 כולל תוספת יחידות דיור, גם בלי הסכמה של 66% כפי שהיה המצב לפני תיקון התכנית. משמעות הדבר, כי היום יותר פשוט מאי פעם לבצע שיפוץ על פי תמ"א 38, ועל ידי כך לשפר את עמידות המבנה בפני נזקי רעידות אדמה.

חיזוק המבנים הוא צורך דחוף

חשוב להבין, כי תמ"א 38 לא נולדה במקרה. היא אולי פתרון של פשרה ולא הפתרון הטוב ביותר האפשרי, אבל היא הפתרון העיקרי (שלא לומר היחיד) שהממשלה מעמידה בידי הציבור לצורך חיזוק המבנים ושיפור עמידותם בפני רעידות אדמה, ולכן כל אדם – ובפרט בעלי דירות בבתים משותפים – אשר רוצה למזער את הסיכונים הצפויים לו כתוצאה מרעידות אדמה, צריך לשקול ביצוע שיפוץ כזה.